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长春网站制作 - 2017年房企最难接受的风险:菁英即将大规模流失!

发布时间:2017-05-23 15:26:58
  大概是十年前的百强房企发布会上,有一家开发商的负责人当时对邦爷说:“年轻人,你错过了创业的最好年代。以现在的市场环境,要想像我们当年那样,创业搞房地产开发已经不可能了。等待你们的,只能是安心打工。”   的确,彼时开发商的门槛并不高,能够有亿元以上的资金,甚至只要几千万,就能开发一两个项目。   但银行对房地产的开发贷款审批很严,普通房企很难从银行拿到钱。很多公司都是借助内部和社会集资,甚至用借高利贷等方式,才拿到了钱买地。   实际上,以当时房地产的创业氛围,一个身家清白,又没有太多资源及经验的年轻人,要想在地产行业创业,基本上难以做到。这也造成了当时,确实很少有地产界的创业故事流传。那些功成名就的地产高管们,更多想的是怎么在另一家公司拿到更高的职位和年薪,掌握更多的权力和资源。   离职创业者越来越多:地产业究竟患了什么病?   然而,在过去的三年里,局面有了根本性的逆转。一大批地产界知名的大腕,如陈凯、蔡雪梅、肖莉、曲咏海、赵男男、冯劲义、毛大庆等选择了自主创业。   不只这些成名的大腕,邦爷在易居沃顿班上的同学也在入学后,纷纷辞职,开始了个人事业的新征程。   邦爷曾根据公开的新闻报道和企业上市公司公告,对最近三年房地产企业高管的离职数量进行过统计,发现总量居然有70人之多。以一家公司7位高管配置(四个大区总裁、加集团总裁、财务总裁和董事长)计算,这些离职的高管可以再组十家房企。根据报道,这些离职高管不少人最终就是选择了自己创业。   为什么房企会有那么多的高管离职选择创业。已经离开的高管们有各自的说法,比如赵男男是在一次争吵后发现,他的脾气居然比自己的老板还要大,认真思索后发现自己更适合创业;又比如蔡雪梅认为,房地产原来的模式已经无法适应消费者升级换代的新需求,必须进行革命性的变革。   但从外部观察者的角度,邦爷想分享另一个观点。那就是区别于十年前,长春网站优化,整个社会有能力给更多地产创业者提供了大量的创业工具;商业模式的转换,大大降低了创业门槛;与此同时,房地产企业的扩张速度和扩张能力正在放慢。这些因素共同造成了最近三年大批地产高管的离职创业。   大概是在2015年下半年,一家房地产基金公司的贷款负责人找到邦爷,想请邦爷找点门路,帮他把钱借出去。当时,房企的借债融资成本只有5%-6%,但这位老兄开出的条件是必须借到8%。   这让邦爷觉得非常为难,因为大部分开发商彼时都是希望尽可能降低融资成本,绝不愿意提升自己的资金成本。但这家基金公司的贷款负责人提出了一个非常有诱惑力的条件:开发商可以不用自己出钱,由基金公司出钱买地,等地块到手后,再申请银行的开发贷,还掉这部分基金贷款。   事实上,这一模式在2016年迅速成为主流,成功地刷新了一个又一个土地价格纪录。   也就是在这一过程中,创业者们遇到了前所未有的机遇——只要拥有足够的开发经验和资源,就可以在只支付少量自有资金的情况下,通过外部融资拿到优质的地块。   地产基金只是创业者可以使用的工具之一。由于行业大规模并购的需要,衍生出了专业的地产掮客、专业做地产并购尽职调查的咨询机构、专业律师和并购贷款,还有类似数据调研等上下游供应商。   这些创业的工具和外部的合作伙伴,让房地产行业的创业从繁到简,由难变易,是让地产人纷纷辞职创业的一个重要原因。   商业模式的转变,也给创业者大量机会。原来的房地产行业,主要的市场是开发和销售。但在今天,二手房买卖和租赁业务开始成为主角。有一些地产人选择租赁、转租,赚取当中的差价创业。比如长租公寓和联合办公业务;也有创业者选择整栋买下一栋楼,包装后再重新分割出售。相比拿地开发,这种模式需要的自有资金非常少,通常只是需要打入保证金,和第一笔首付款。然后,就可以开始销售一部分房源,回笼销售款后再支付剩余款项。   根本的原因:房地产整体扩张速度在放慢   然而,无论是创业环境的改变,还是商业模式的变革,都只能是外部的“导火索”。真正造成最近两三年,地产业创业大爆发的原因,和企业的扩张速度放慢的大趋势有关。   看到这句话,很多人觉得不可思议。全行业的销售额和销售面积在过去一年创造了历史新纪录,行业的平均销售增幅超过了50%,怎么可能会出现扩张速度放慢呢。   在驳斥邦爷的观点前,邦爷想展示这样一组数据。   上述数据来自于克而瑞的年终土地市场统计。从2013年开始,房地产企业的拿地面积便不断下滑,由高峰时的10亿平米,下滑到去年的4亿平米出头,而且这个下滑趋势,还在继续。   几乎和土地成交面积下滑同步,房地产从业人员的增速,也在2013年之后,出现了放缓趋向。   下图是来自国家统计局的数据,从2011年到2015年,房地产行业的从业人员总数在过去5年增长了至少160万人,增速远远超过了其他很多行业。可是,再2013年从业人员激增了100万人后,整个行业的从业人数增长就开始放缓,2015年的增幅甚至只有5%。   整个行业从业人数增长在放慢,开发行业的从业人数和开发企业数量甚至在2015年双双出现了下滑。   开发企业、从业人员数量、土地成交面积等指标,反映的一个趋势是,整个房地产行业的投资增速实际上在放慢。   克而瑞研究认为,自2013年7月以来,房地产开发投资增速一路滑坡,2015年降至最低1%,2016年4月投资增速虽然一度到7.2%,但是下半年的政策风向转变,投资增速上升动能不足,又开始波动下滑,截至到11月,全国房地产开发投资额同比名义增长6.5%。   行业整体扩张的放慢,让地产业的菁英阶层,很快就遭遇了个人职业生涯的“天花板”,要想寻求更高、更快的发展,创业几乎是必然的选择。   一道放在总经理面前:难选的选择题   该怎样才能留下那些要出走的菁英?   在企业内孵化大量和地产有关的新业务,也许是最好的办法。   许家印在自己的回忆录曾感叹,要是当年自己打工的那家公司,愿意给自己相对优厚的待遇,也许就不会选择辞职创业,长春做网站,毕竟创业是件高风险的事。   很多选择创业的地产人也感叹,如果公司能重视自己的意见,愿意投入一笔资金,让自己全力做事业。那么,今天自己可能还待在企业内部,安心地做一个高管。   实际上,从2013年开始,房地产企业也纷纷探索新的业务模式,为自己的未来拓展新的机会同时,也是为自己的菁英员工拓展职业生涯发展的新空间。 #p#分页标题#e#  不过,这些业务迄今为止没有明显的收入产生。在集团内部,对这些新业务也是颇多争议。有地产公司新业务高管偷偷和邦爷说,公司今年的述职会上,自己分管的业务因为没有明显起色遭到管理层的狠批。自己也心灰意冷,准备年后离职,个人创业去了。   邦爷听后默然:在业绩压力和培养新业务之间,房企总是无法平衡。也许,把重心转回到开发业务,能更容易实现董事会给管理层下达的任务指标,可是三年、五年后怎么办?难道坐视一班老兄弟离去?   留住核心骨干和确保实现老板提出的新年业绩指标,究竟哪个更重要?这是让经理阶层头疼却不得不面对的问题。 (责任编辑:常丹丹 HO016)
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